今天剛好看到一則消息，順手整理一下資料，做個紀錄也分享給大家。
【房貸餘額創新高】
不畏政府打炒房，房市交易依然強強滾。中央銀行昨（27）日公布，4月國銀房貸餘額5.43兆元，創下新高；國內房貸前二大龍頭之一的合作金庫銀行，更逆勢擴大房貸業務，手握700億元額度，以首購1.95%低利向市場招手。
央行統計，台銀、土銀、合庫、華銀、一銀等五大行庫4月新增房貸為414億元，較上月增加17億元，連二月成長，顯示房市經歷農曆年短暫的季節因素降溫後，宣告回溫。
房市熱，下游的銀行業搶推房貸商品，上游的建商更是積極推案。央行數據顯示，象徵建商推案指標的建築貸款餘額，4月底為1.45兆元，較上月底增加29億元，主要是個人購買土地融資需求增加，年增率為3.48%，高於3月的3.33%。
http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/7925950.shtml#ixzz2UXtiqDUE
從新聞的附圖來看
房貸是持續創新高
房貸就像是股市的融資一樣
因此創高當然對房市有利
不過水能載舟亦能覆舟
當象徵融資的房貸持續衝高
如果哪天房價一個回檔
市場的動盪也就會加大了
另外建築貸款雖然有增加
不過從圖中可以看到並沒有過前高
建築貸款是建商的貸款
相對於股市來看
就是主力的籌碼
也就是說主力並沒有再繼續進貨
但是一般投資人卻是持續買進
這樣子是否是很危險呢？
我們就來從幾個角度觀察
要觀察資料就先觀察最長的週期
上圖是民國７７年以來
房貸（融資）和建築貸款（主力籌碼）的資料
可以看到房貸幾乎是持續走高的狀態
原因之一應該是房貸不像融資說出場就出場
大多人一貸就是２０年以上
因此是傾向持續走高的狀態
所以看不出有來回的趨勢
不過建築建款就不同
建商貸款後
房子蓋到一半可能就拿到錢了
因此是會很快就償還的
所以可以看到中間有一段建築貸款是明顯下滑的
那段時間的房地產的確是比較冷淡的時期
我們就拿近幾年建築貸款餘額跟房價指數來比較看看
可以看到
當紫色箭頭就是建築貸款減少的時期
房價指數也會跟著下滑
紅色框框就是建築貸款餘額持續衝高的時期
房價指數也是持續走高的
因此中期來看是有很大的正相關的
簡單來說
建築貸款餘額就是主力的籌碼
建商既然花了五億蓋房子
當然就會花大筆的錢買廣告
以及請厲害的代銷人員來推銷
這樣房價自然就會持續走高
如果建商沒有繼續蓋房子的話
慢慢就沒有廣告
代銷人員也就不會推銷
市場就會開始冷淡了
從新聞的小圖可以看到建築貸款餘額
最近已經沒有增加的趨勢
從上圖也可以看到
建築貸款餘額一停止上升
房價就開始出現回檔
因此未來要希望房市有行情的話
就要觀察建築貸款餘額能否再創新高
才表示主力又回來了
相反地
如果建築貸款餘額反向下滑的話
就要提防房市要歸於冷淡了
最前面我們觀察到
房貸餘額是一定會持續增加的
因此無法觀察出明顯的變化
所以我們來轉成另一種數據
我們把每個月的房貸餘額增減計算出來
這樣就知道當時房地產市場的熱度情況
如果當時有很多買氣的話
房貸餘額就會持續增加
相對如果房地產很冷的話
房貸餘額就會增加很慢或是減少了
來看看長期的走勢圖
上圖就是把房貸餘額轉成每個月的增減數據
圖中就可以看到當建築貸款餘額下滑的時候
房貸餘額增加的速度就會變慢
甚至是轉為減少的情況
因此房貸餘額是要看每個月的增減
是比較能判斷房地產的變化的
我們來看看近期的情況是怎樣
可以看到房貸增減如果是下滑的趨勢
那麼房價也會跟著疲軟
這就是沒有買氣的結果
可以看到紅色框框的時期
房貸是明顯穩定的增加
房價也是穩定上揚
這也就是股市中的『量價俱揚』的情況
也帶動這波房地產的大多頭行情
不過到後面的漲勢
可以看到量能已經慢慢不繼
最近也轉為量縮價跌的情況
所以
如果未來沒有看到
量能盡快回來
也就是房貸要明顯增加
否則房市的風險就會持續提高了。
以上資料來源：Ｃmoney法人決策系統
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